Byttepartneren siger, at køkkenet er fra 2019, og at hvidevarerne følger med. Uden forbedringsskema, kvitteringer og en rapport, du selv har læst, er det en pris, du overtager i blinde. En vurdering af andelsbolig før bytte afgør, hvad hver af de to lejligheder lovligt må koste, og dermed hvem der skal lægge penge oven i handlen.
Tjekliste: det skal være på plads, før I siger ja til hinanden
Et bytte af andelsboliger er to overdragelser, der sker samtidig. Begge lejligheder skal prissættes, begge foreninger skal godkende, og pengene skal gå op for jer begge. Med over 200.000 andelsboliger i Danmark og kun en lille del af dem i omløb på det åbne marked er bytte en reel mulighed, hvis du allerede har en andel og gerne vil et andet sted hen.
Gennemgå disse punkter, før I giver hinanden håndslag:
- Maksimalprisen på begge boliger. Hvad må hver andel lovligt koste, og hvem har regnet den ud?
- Vurderingen af forbedringer og løsøre. Køkken, gulve, hvidevarer: hvad tæller med, og hvad er det sat til?
- Vurderingsmanden. Mange foreninger bruger en fast vurderingsmand, selv om en rapport ikke er et krav ved enhver overdragelse. Spørg din bestyrelse, hvad der gælder hos jer.
- Foreningens økonomi. Gæld, henlæggelser og seneste regnskab i begge foreninger.
- Prisforskellen mellem de to boliger. Hvem betaler hvad i mellemlægsbeløb, og kan det finansieres?
- Godkendelse fra begge bestyrelser. Ingen af jer har en aftale, før begge foreninger har sagt ja.
- Ventelister og fortrinsret. Interne medlemmer kan have krav på boligen før dig.
- Tidsplan og overtagelsesdato. De to flytninger skal hænge sammen.
Resten af artiklen tager punkterne et ad gangen.
Sådan foregår selve vurderingen – tid, pris og hvem der kommer
Første punkt på listen er selve vurderingen, og den er mindre dramatisk, end de fleste forestiller sig. Besigtigelsen foregår hjemme hos den, der skal afgive boligen, på en hverdag inden for almindelig arbejdstid, typisk mellem klokken 8 og 16. Selve gennemgangen tager som regel 15-45 minutter. Det er altså ikke en hel formiddag, du skal sætte af, men du skal være hjemme.
Den, der møder op, er en vurderingsspecialist. Sælger er med under gennemgangen, og i mange foreninger deltager også et bestyrelsesmedlem. Bestyrelsen har en interesse i, at prisen holder sig inden for foreningens rammer, så det er ikke usædvanligt at have en tredje person med rundt i lejligheden.
Hvad rapporten sætter kroner på
Rapporten sætter tal på tre ting: forbedringer, fejl og mangler, og eventuelt løsøre, der følger med boligen. Forbedringer er det, du selv har lagt i lejligheden, for eksempel et nyt køkken. Fejl og mangler trækker den anden vej. Løsøre er hvidevarer, skabe og andet inventar, som køber overtager.
Vurderingen sker efter den enkelte forenings egne retningslinjer og efter kapitel E i ABF-håndbogen. Netop derfor varierer praksis mærkbart fra forening til forening, og du bør spørge din egen bestyrelse, hvad der gælder hos jer.
Hvem betaler regningen ved et bytte
Prisniveauet i hovedstadsområdet ligger omkring 5.600 kr. inkl. moms for en vurderingsrapport hos et konkret firma, og der kan komme tillæg oveni. Ved et almindeligt salg betaler sælger typisk. Ved et bytte har I to boliger og dermed to rapporter, så aftal på skrift, om hver part betaler for sin egen, eller om udgiften deles.
Papirerne du bør bede din byttepartner om at lægge frem
Før du siger ja til noget som helst, så bed om at se papirerne på den anden bolig. Det vigtigste er forbedringsskemaet: den opgørelse over, hvad tidligere og nuværende andelshaver har lagt i boligen, og hvad det er skrevet ned til. Bed også om den seneste vurderingsrapport, hvis der findes en, og om foreningens seneste regnskab. Regnskabet fortæller noget om andelskronen og om, hvorvidt der ligger større arbejder og venter på ejendommen.
Kvitteringer er det næste. Uden bilag på materialer og håndværkere står en påstået forbedring svagt, og du risikerer at overtage en pris, der ikke kan holdes, når boligen en dag skal videre.
Hvad tæller egentlig som en forbedring
Kort sagt: noget, der hæver boligens standard varigt. Et nyt køkken, et ekstra badeværelse, nye vinduer indvendigt, gulvvarme. Vedligehold tæller derimod ikke. Maling af vægge, slibning af et gulv, udskiftning af en pakning er noget, du gør for din egen skyld, ikke noget en køber skal betale for.
Værdien af en forbedring falder desuden over tid. Et køkken fra 2009 er ikke det samme aktiv som et fra i fjor, selv om kvitteringen er den samme. Spørg derfor altid til årstallet, ikke kun beløbet.
Når arbejdet ikke kan dokumenteres
Sker det, at din byttepartner har lavet tingene selv eller har mistet bilagene, så få det frem i lyset nu frem for ved overdragelsen. Nogle foreninger accepterer en skønnet værdi, andre ikke, så tjek med bestyrelsen.
Vær særligt opmærksom på løsøre. Gardiner, hvidevarer og en indbygget reol prissættes ofte optimistisk, og du er ikke forpligtet til at overtage det, du ikke vil have.
Når de to boliger ikke er lige meget værd
De færreste bytter to andele med præcis samme værdi. Den ene har fået nyt køkken, den anden ligger tre etager oppe uden elevator, og forbedringerne er vurderet forskelligt. Det er helt normalt, og det gør ikke byttet umuligt. Det betyder bare, at der skal flyttes penge mellem jer.
Differencen skal betales af nogen
Et bytte af andele er i praksis to salg, der sker samtidig. I overtager hinandens boliger til hver sin fastsatte pris, og forskellen mellem de to beløb afregnes kontant fra den, der overtager den dyreste andel, til den anden. Er din nuværende andel vurderet til 850.000 kr., og den du flytter ind i til 1.150.000 kr., skal du finde 300.000 kr.
Tal med banken tidligt, gerne inden vurderingerne er færdige, så du kender rammen. Dit eksisterende andelsboliglån skal typisk indfries, og der skal optages et nyt til den nye andel. Banken vil se vurderingsrapporten og foreningens regnskab, før den giver et endeligt tilsagn.
Prisen kan ikke sættes frit. Der er et loft over, hvad en andel må koste, og det loft gælder begge veje i handlen. Køber du over loftet, kan handlen blive underkendt, og sælger kan risikere at skulle betale tilbage. Loftet beregnes ud fra foreningens formue og værdien af forbedringer i den enkelte bolig, og det kan du orientere dig om her, inden I aftaler en pris.
Hvis I er uenige om resultatet
Synes du, vurderingen rammer forkert, så sig det, før noget bliver underskrevet. Bed om en skriftlig begrundelse for de poster, du er uenig i, og spørg bestyrelsen, om foreningen accepterer en ny vurdering fra en anden vurderingsmand. Nogle foreninger gør, andre holder fast i deres faste mand. Reglerne varierer, så tjek med din egen forening.
Når I er enige, underskrives overdragelsesaftalen af køber, sælger og bestyrelsen. Den fungerer som en købsaftale og er juridisk bindende, så den underskrift er ikke stedet at have løse ender.
To foreninger, to regelsæt – og tre, hvis I er tre om det
Et bytte foregår i to foreninger på én gang, og de to foreninger har hver deres vedtægter. Den ene vil måske have rapporten før overdragelsesaftalen, den anden nøjes med en godkendelse på næste bestyrelsesmøde. Spørg konkret i jeres egen forening, hvad rækkefølgen er hos jer, og lad være med at gå ud fra, at modparten har samme forløb.
Timing: hvornår bestiller I vurderingen
Første skridt er at kontakte administrator og bestyrelsen i begge foreninger og fortælle, at I har et match. Så bliver sagen sat i gang begge steder, og I får at vide, hvem der bestiller vurderingen, og hvornår. Bestil den, når matchet er nogenlunde fast, men før I skriver under. Bestiller du for tidligt, risikerer du at betale for en rapport på en handel, der ikke bliver til noget. Bestiller du for sent, står I med en pris, ingen af jer kan nå at forholde sig til.
Falder matchet fra, efter rapporten er betalt, er pengene som udgangspunkt brugt. Til gengæld har du en frisk gennemgang af forbedringer og mangler liggende, og den kan i mange tilfælde bruges videre i næste forsøg. Spørg vurderingsfirmaet, hvor længe de regner rapporten for aktuel.
Tre boliger, tre rapporter, tre godkendelser
Ved et trepartsbytte får A B’s lejlighed, B får C’s, og C får A’s. Det øger chancen for et match betydeligt, men det tredobler også koordineringen: tre vurderinger, tre bestyrelser, tre sæt vedtægter. Hver bestyrelse skal formelt godkende den nye andelshaver, og nogle vil gerne møde vedkommende først.
Til gengæld kan I aftale ind- og udflytning samme dag og slippe for en midlertidig bolig imellem.
Dokumentationen afgør, hvad byttet er værd
Et bytte mellem andelsboliger står og falder med dokumentationen. Rapporten sætter tallene, men det er forbedringsskemaet, kvitteringerne og foreningens regnskab, der afgør, om de tal holder, når boligen en dag skal videre. Får du papirerne på bordet tidligt, kender du også differencen i god tid og kan tale med banken, mens der stadig er plads til at ændre noget. Og er du uenig i en post, siger du det, før overdragelsesaftalen bliver underskrevet, ikke efter.
Det, du har læst her, tegner et generelt billede af, hvordan en vurdering plejer at gå for sig. Hvad vurderingsrapporten, andelskronen og et eventuelt udligningsbeløb betyder for netop jeres to lejligheder, kan en boligrådgiver eller en advokat med forstand på andelsboliger regne efter sammen med dig – spørg dem, før I aftaler, hvem der betaler forskellen.